拆除重建的这种”更新方式“，很多朋友其实比较陌生，有些还以为是原来的动迁，可以一拆暴富呢。今天这篇文章就是来聊一聊我了解的一些信息，可能会对一些朋友有帮助。如有出入的地方，还请大家指正。

  原拆原建的这种方式，原则上是不增加原来的建筑面积的，但也有一些特例。因为原来某些房子没有独立的卫生间和厨房，所以这部分完善使用功能增加的面积，是实打实增加的。

  而原来大拆大建的方式，不管是拿房子还是货币补偿，折合下来都会比原来的建筑面积多。但原址可能就作为其他用途了，安置的房子很少在原位，特别是市中心的旧住房。

  采用这种原拆原建的方式，使得居民们不用拆迁到人生地不熟的”乡下“，原有的居住氛围，邻里关系都得以延续。

  但原拆原建的小区，一般来说建筑高度都会比原来更高，就比如徐汇区田林路65弄就从原来的3-5层变成了8-11层。

  一个是原来小区的楼栋间距太小，按照原来的推倒重来不符合现行的规范，也不满足人民群众日益增加的对美好生活的追求；

  另一个是资金平衡的需要，重建需要不小的资产金额的投入，大规模的开发光靠财政也将难以为继。为了能可持续发展，所以会增加一部分房源用于其他小区的更新。

  就像徐汇区田林路65弄，是1965年建成的公房售后房小区，房龄超过半个世纪。再比如已完成原拆原建的彭三小区，也是建设于上世纪五、六十年代的多层老公房。

  令很多外地的朋友意想不到的是：上海这么繁华的大都市居然还有没有独立卫生间的老房子。但这就是现实，上海还有不少这样的老公房亟待更新改造。

  由于当年的经济基础比较薄弱，所以采用了更节省造价的结构及形式叫”小梁薄板“。 （如上图）

  在小梁薄板楼盖中，小梁一般沿开间方向搁置在内、外山墙上，小梁上方平铺预制薄板（如下图）。部分房屋的薄板上方再进行细石混凝土找平，并在找平层中配置直径为4mm 的光圆钢筋进行拉结。

  预制小梁基本为T 型截面梁，梁底宽40~60mm，梁顶宽约100mm，梁总高160~250mm；梁跨度约3m，梁沿房屋进深方向的间距为0.6~1.0m。预制薄板板厚35~45mm，内配拉拔钢筋，板长0.6~1.0m（如下图）。

  ”小梁薄板“结构存在耐久性较差的安全问题。尤其是在卫生间、厨房等潮湿房间，钢筋锈蚀、保护层开裂的现象尤为明显，结构隐患较多。

  这三个条件，用数学上的一个概念叫”必要而非充分“条件。并不是满足了这三个条件，就能马上实施原拆原建。还得根据每个区自己的财政情况和立项的先后顺序进行实施，所以会有”排队“等待的现象。

  “居民到底要不要出资？”，这是老百姓最关心的问题，”铜钱银子关心经“啊。特别是住在这样老旧小区里的居民，本身的经济条件就不太好，如果还要自己出资，可能会出现一些困难。 （如下图）

  说到困难，其实国家也困难。不管是疫情带来的经济困难，还是国内外环境变化发生带来的困难，其实一点都不比老百姓少。

  现在国家大规模的推动城市更新，需要大量的资金，所以各地政府也会依据自己的经济情况”量入而出“。可能经济情况相对来说比较好的地区，居民就不用出资了；而财政困难的地方，可能就像上图所说的”居民出一点，政府补一点“。

  这种情况就和加装电梯有些类似了。加装电梯也是居民自己出一点，政府再补贴一点，事情就能往下推进了。

  其实每个地块的开发强度是有限的。比如说在上海，容积率超过2.5的小区就很少。因为超过2.5容积率，大概率要建设超过100米的超高层才能达到。

  而这些老旧小区，原来就身处在建筑密度很高的市中心，周边都还有居住区。当一个地块的高度升高后，要想对周边的楼完全不产生日照的影响，几乎是不太可能的。

  除了地块有开发容量限制之外，城市还有风貌控制等一系列的制约因素。曹杨新村作为最早的工人新村，就是最好的例子。 （如上图）

  虽然原拆原建的方式，使得一夜暴富的可能性消失了，但原来粗放的开发模式已经不能适应现在的社会持续健康发展，所以也没什么好遗憾的。

  老百姓追求的生活其实也挺简单，居住环境稍微好点、进出稍微方便点、生活配套稍微齐全点、邻里关系稍微融洽点，而原拆原建就能实现这些”朴素“的要求，所以不失为一剂良策。

  从拉动内需的角度来说，原拆原建的方式也能拉动居民的装修和生活质量提升的消费，对经济发展也有帮助。