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东方卫报报道 记者(以下简称记):所谓别墅,从字面上讲就是“另一套房子”,这套房子的功能不是解决纯居住,而是休闲和享受更为优越的空气、环境。但是现在中国房地产市场上,媒体对它的界定比较多,你怎么样看待和理解别墅的概念?
姚宁屏(以下简称姚):我认为在国外别墅的概念是很清晰的,它就是远郊独立的一幢房子,是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境,与真实的生活有一定的脱节。而目前在中国,别墅的定义是比较模糊:独幢的叫别墅,双拼、联排、叠加式的也叫别墅;远郊的叫别墅,近郊的既兼顾山水景观资源,又与真实的生活紧密联系的也叫别墅。而且后面这种别墅的特点是游离在第二居所与第一居所之间,但我认为跟着时间的推移,它必然向第一居所靠拢,别墅的意义会慢慢的纯粹,像帝豪花园这样,就很经典型。
记:你所说的第二种别墅,市场上称之为近郊别墅,也叫经济型别墅。目前,这种别墅势头火爆,成为别墅市场的中坚力量,你能分析一下其中的原因吗?
姚:远郊别墅由于生活成本、维保成本以及使用成本都非常高,所以它是为真正的成功人士度身定做的。它强调个性,追求完美的自然景观,具有无法替代的独享优势。而经济型别墅它锁定的消费对象是城市的中产阶层,目标客群相对广泛,市场支撑基数大。另外一个重要原因是,在工业化带给中国人单元居住生活方式的弊端日趋明显的今天,觉悟的中产阶层开始向往、追求以往大院文化带给他们的温馨、和谐、相互关爱的传统人际关系,而经济型别墅正好能满足他们的这种心理需求,共同拥有的绿地和空间为他们之间的交流、沟通提供了条件,而群体的彼此认同正是一个社会文明的体现。
城市化是中国现代化的一个国家发展的策略,在此过程中,会出现两种情况:一是工业化需要大量的人力资源作为依托,外来人口大量涌入城市,城市中心化的作用将逐步加强;与此同时,久居城市的一些中产阶层,它们在享受城市便利的同时,也深受城市喧嚣、拥挤、嘈杂之苦,由此对自然充满向往之情,在生活方式上就表现为城市郊区化。从中产阶层的经济承担接受的能力来说,一套联排别墅的总价相当于城市里一套高级公寓的总价(80万元左右),在价格相同的情形下,中产阶层当然更愿意选择有山、有水,同时也能享受离城不离市的便利与健康的别墅居所。
姚:从近10年的发展来看,南京别墅市场的发展呈曲线上升势头,经历了高潮-低潮-升温-热潮四个阶段,目前正处于别墅开发的第二个热潮。随着南京社会经济环境的进一步开放,别墅必将成为城市向郊区扩张的市场主导产品。
南京从环紫金山一带拉开别墅开发的序幕,帝豪花园、金陵御花园、紫金山庄,亚东的仙鹤山庄、听泉山庄、沁兰雅筑、金陵家天下,总面积约10万平方米,到汤山温泉概念的养龙山庄、碧水华庭、东湖丽岛;以百家湖为中心的百家湖花园、佳湖丽岛等总面积约6万平方米,直至今天南京最大的别墅群三山板块:山水华门、瑞景文华、翠屏国际城、玛斯兰德、运盛美之国,总面积约150万平方米,众星捧月,凭借韩府山、翠屏山、将军山三座原生态森林山体,点缀三山之间的三座水库及相当数量的湖泊、溪流;北以秦淮新河为依,南拥牛首山河为罩,前后曲水环绕,三山连绵为靠,以三条快速通道与主城区相联。从整个市场格局来看,三山板块不仅以别墅物业来引领南京市场,更会因其项目集聚、山水美色、便捷交通、板块优势成为南京当前及以后最美的高尚居住区之一。
记:有些中产阶层目前没选别墅,是否在安全上有所顾虑?我曾经到百家湖小住过两日,晚上出来散步,看见一栋栋的建筑群中只有星星点点的灯火,似乎蛮令人恐怖的,你怎么样看待别墅的安全问题?
姚:由于别墅处在近郊或远郊,有山水资源景观作为支撑,再加上别墅的建筑密度低,低容积率,享受别墅的人群相对稀少,大环境相对安静,也就带来了一些安全的隐患。要保证业主的安全,关键在物业管理方面下功夫,要在人防、技防的相互配合下,形成立体式的防范系统。只有严格执行安全防范措施,合理、务实地利用智能化的成果,就一定会形成高效、全面的安全防范体系,不给任何不法分子以可乘之机,杜绝各种安全风险隐患的发生。
随着房地产市场的逐步发展,消费者自我防范意识的觉醒,物业管理行业竞争的加剧,这三方面的合力必将对别墅的物业管理起着积极的推动作用。安全是物管工作的重中之重,也是物管工作的最基础要求,我们该对它投以信任票。目前,一些中产阶层之所以不买别墅,我认为更多的是在生活配套方面有所顾虑。而说到底你买什么样的居所,还是取决于你选择什么样的生活方式。你向往城市,喜欢人潮涌动、繁华的感觉,你就会去买公寓;你向往自然,追求宁静,只能用别墅来承载自己的生活。但从发展的眼光看,别墅是人类居住的一种终极追求,是人类生活理想空间的合围。
记:目前房地产行业对智能化系统建设很重视,智能化系统的先进与否也成了房价的风向标之一。因为智能化不仅是一个生活便利、舒适的问题,其系统中的技防部分更是关系到业主的生命、财产安全。南京的别墅物业在这一方面做得如何?
姚:“科技令人更轻松”缘于科技令人更安全。我们强调技防方面必须完善系统,才能结合人防形成立体合围无缝的安全空间。从我们对南京的别墅物业调查来看,优秀的别墅小区都有三层七大智能防范系统:周界组团报警系统、闭路电视监控系统、IC卡门禁管理系统、通过自动感应棒签到的保安人员巡更系统、组团防线系统、个体住户安防系统、中央监控系统。从使用情况去看,周界报警中,红外单线对射误报率高,容易让人放松警惕,应优先选择红外双点设报警系统,两点之间的距离能规避一般小动物的误撞现象,由此减少误报率。
记:因为别墅是一种高端产品,且作为更独家的私人财产,它在建筑质量上会比一般的普通住宅有更高的要求。虽然70年产权后房屋怎么样处理还是土地界争论的问题,但至少有一点能确定:如果你的别墅在70年之后仍岿然不动,一定会有政策能让你继续拥有它。相反,如果别墅不到70年就灰飞烟灭,也就谈不上什么指望了。对于别墅的建筑质量,欧美人比较重视。严谨的德国建筑商把楼板的厚度做到了30公分,由于保温性能好,落到房顶的积雪都不会融化,这种别墅也因为出色的工程质量卖到了每平方米2500美元。你怎么样看待目前南京房地产市场上的别墅质量?
姚:建筑行业已经是一个非常成熟的行业,别墅单体在主体的建筑构建上没有一点的技术障碍,区别只在于是否更注重对建筑细节的处理、建筑风格的烘托。在建筑质量的安全方面,重点是开发商所锁定的目标客户、项目定位,以及开发商的责任感和施工方的严格规范施工。如果开发商开发的是中高档别墅,那么在防水层、立面处理、门窗构建和相关的配套上都会更多地选用新材料、新技术、新工艺。常规而言,别墅的建筑或多或少地都会选用一些新材料,比如SARS以后不少别墅都采用了太阳能的换风系统。其实,高品质的别墅对建筑质量发展要求很高,优质建材、新型材料以及精湛的施工操作,才能确保别墅具有真正的保值、增值性。东方卫报记者汪海燕